Bodka

Už sme sa dostali na rovnakú úroveň ako Luxembursko či Írsko, aspoň podľa zahraničných médií. Nie v platoch či HDP, zatiaľ iba v raste cien nehnuteľností.  Zahraničné média už píšu o hrozbe realitnej bubliny v Európe, v niektorých sa spomína aj menovite Slovensko, nadhodnotenie cien nehnuteľností u našich susedov potvrdila už aj Česká Národná banka. Ceny nehnuteľností raketovo stúpajú, všetci ukazujú prstom na európsku centrálnu banku (ECB), ktorá stále drží referenčnú úrokovú sadzbu veľmi nízko. Ekonomika v Európe sa už začína prehrievať, analytici márne očakávali zníženie sadzieb pri úveroch, čo by situácii pomohlo. ECB pre zmenu poukazuje na zlyhanie vlád, ktoré mali zakročiť legislatívnymi úpravami k obmedzeniu veľkého zadlžovania – a keďže tak neurobili, už vyzvala oficiálne ministrov financií dotknutých štátov k opatreniam, ktoré majú zmierniť alarmujúcu situáciu. Vyjadrenia realitných maklérov na Slovensku, ktorí žiadnu hrozbu realitnej bubliny nevidia, sa líšia od vyjadrení analytikov a odborníkov zo zahraničia.  Bežní ľudia, ktorí potrebujú kúpiť nehnuteľnosť v posledných rokoch nie sú zo situácie nadšení. S príznačným sarkazmom vedia opísať okolnosti humoristi,  výstižný je vlog od komičky Evelyn (link pod článkom). Paradoxné je, že bol publikovaný pred 3 rokmi (!) a nielenže je stále aktuálny, ale situácia sa vyvinula tak, že ak by ho známa komička publikovala dnes, asi by použila rovnaký text, no výrazne väčší kontrast v porovnaní a vyššie sumy, aby to reflektovalo vývoj situácie v čase.

Výber kľúčových informácií z článku

– Za posledných 5 rokov stúpli ceny nehnuteľností vo väčšine krajín Európy o 30%.

– Aktuálne máme na Slovensku v priemere najvyššie ceny nehnuteľností, aké sme kedy mali.

– Česká národná banka zvýšila odhad nadhodnotenia nehnuteľností na 20% (november 2019).

– Európsky výbor pre systémové riziká zverejnil súbor varovaní a odporúčaní v sektore nehnuteľností na bývanie a vyzval 11 krajín, aby pristúpili k regulácií a opatreniam, ktoré by viedli k podpore a cenovej dostupnosti bývania, medzi inými aj Českú republiku (september 2019).

– Európska centrálna banka označila 8 štátov s hrozbou realitnej bubliny.

– Pred pol rokom nemecká banka Commerzbank upozorňovala, že realitná bublina je reálna hrozba.

– Podľa švajčiarskej banky UBS a analýzy Globálneho realitného bublinového indexu za rok 2019 vyplýva, že mnohé mestá v Európe sú v rizikovej zóne realitnej bubliny.

– The New York Times v publikovanom článku o riziku realitnej bubliny v Európe (z decembra 2019) spomína aj hlavné mesto Slovenska. Podľa ich zdrojov stúpli ceny nehnuteľností v Bratislave o viac ako 40%  – v rovnakej skupine sú metropoly Luxemburska, Portugalska a Írska.

Historicky najnižšie úrokové sadzby v Európe

Na úvod je potrebné sa vrátiť ku globálnej finančnej kríze v roku 2008, kedy sa zrútil trh s nehnuteľnosťami. Spúšťačom boli finančné deriváty, komplexný finančný produkt vytvorený z rôznych dlhopisov, vrátane hypotekárnych listov založených nehnuteľnosťami (ale súčasťou boli aj iné formy dlhov, ako kreditné karty, študentské pôžičky a podobne). Najmä americké banky nemali prísne kritéria na poskytovanie hypoték, a tak ich získal takmer hocikto. Keď si banky začali uvedomovať vysoké riziko, radšej si dali tieto produkty proti stratám poistiť, no zároveň ich naďalej ponúkali na predaj. Je dôležité spomenúť, že do investičných fondov zložených z týchto toxických dlhopisov a derivátov investovali peňažné prostriedky mnohé firmy, fyzické osoby, ale aj štátne inštitúcie, ktoré tam vložili peňažné prostriedky určené na penzie a pri investovaní postupovali podľa legislatívy, neinvestovali do žiadnych nebankových inštitúcií, práve naopak, do renomovaných spoločností a volili investičné produkty, ktoré mali vysoký rating. Kvôli ľahkej dostupnosti hypoték stúpal záujem o kúpu nehnuteľností a kde rastie dopyt, rastú aj ceny. Keď ľudia neboli schopní hypotéky splácať (a to z rôznych dôvodov, ich finančné zdravie nebolo správne vyhodnotené, stratili prácu, došlo k nárastu mesačných splátok), banky si začali uplatňovať záložné právo a odrazu bolo na trhu veľa nepredajných nehnuteľností. Trh s nehnuteľnosťami sa zrútil, banky vykázali miliónové straty a aby sa zabránilo ich krachu a zrúteniu celého finančného systému, boli spolu s poisťovňou, ktorá dané produkty poistila, zachraňované vládou. Amerických daňových poplatníkov stálo „vykúpenie“ týchto bánk, finančných inštitúcií, troch automobilových spoločností, rôznych fondov a toxických aktív, federálnej národnej asociácie hypoték ako aj federálnej hypotekárnej spoločnosti pre hypotekárne úvery spolu okolo 633 biliónov amerických dolárov. Jedna veľká investičná banka „na výstrahu“ padla (Lehman Brothers), skrachovalo tiež veľa malých bánk. Množstvo ľudí prišlo o prácu. Nastalo obdobie recesie, čo vďaka prepojeniu finančných trhov zasiahlo aj ďalšie krajiny, vrátane Európy. Mnohé firmy aj Európe museli reštrukturalizovať, prepúšťali zamestnancov, niektoré stavebné spoločnosti skrachovali, developerské projekty skončili alebo boli pozastavené, pričom nikto nevedel, kedy sa trh revitalizuje. Nezamestnanosť medzi rokmi 2008 a 2009 stúpla vo väčšine krajín Európy, rovnako bol zaznamenaný medziročný pokles HDP. Inflácia klesla, došlo aj poklesu cenovej hladiny.

Keďže úlohou Európskej Centrálnej Banky (ECB) je aj regulácia trhu, postupne dochádzalo k zníženiu referenčnej úrokovej sadzby v snahe naštartovať ekonomiku. Kým v júli 2008 bola sadzba ECB 4,25%, klesla až pod 1% na 0,75% v júli 2012 a klesala ďalej, v roku 2014 až k neuveriteľným 0,15% a 0,05% (prvýkrát to už nebol násobok 0,25%), v roku 2016 klesla až na 0%. Aj napriek očakávaniam, že ECB už pristúpi v roku 2019 k zvýšeniu sadzby, nestalo sa. Fixovaná referenčná úroková sadzba je stále 0%, čo znamená, že sadzba EURIBOR (Euro InterBank Offerred Rate), za ktorú si kľúčové banky na Európskom trhu požičiavajú peniaze navzájom je negatívna. Inými slovami, ak si nejaká banka chce požičať peniaze, iná banka je ochotná jej ešte zaplatiť úrok, aby si od nej tie peniaze požičala, to sú negatívne úrokové sadzby.  Čiže ECB pristúpila k tlačeniu peňazí, ktorých je prebytok, opatreniami ako sú nízke úrokové sadzby sú štáty a podniky motivované k čerpaniu peňazí a investovaniu. Vznikajú nové developerské projekty, expanzie spoločností, rozširovanie výroby, všetci investujú do čoho môžu, lebo šanca získať tak lacné úvery tu ešte nebola.  To všetko, len aby sa po globálnej kríze a jej dôsledkoch znova naštartovala ekonomika  a v žiadnom prípade nenastala recesia. Opatrenia boli zatiaľ úspešne, od roku 2009 v Európe nezamestnanosť klesla (s výnimkou pár krajín ako Grécko, Taliansko Cyprus, prekvapivo aj Luxembursko a Nórsko) a hrubý domáci produkt (HDP) stúpol. Výrazne stúpli mzdy v krajinách s nižšími príjmami (Lotyšsko,Litva, Estónsko, Rumunsko, Bulharsko – posledných 6 rokov v priemere 8% ročne), na Slovensku (v priemere 4% ročne v priebehu posledných 4 rokov) a v Čechách (priemerne 7% ročne v priebehu posledných 4 rokov),  nižšie rasty boli v krajinách s vyššími príjmami (stagnácia či pokles miezd bol zaznamenaný v krajinách ako Grécko, Anglicko, Nórsko). Nárast miezd v roku 2018 pri porovnaní s rokom 2014 bol zaznamenaný v pobaltských krajinách vo výške 27%, v Rumunsku 30%, v Maďarsku 28%, v Bulharsku 26%, v Česku 25%, na Slovensku 13%, v Rakúsku 11%, v Luxembursku aj v Írsku 9%, v Nemecku 8% a na Islande 41%. Cieľom ECB je tiež zvýšiť dôveru v investovanie do dlhopisov a zvýšiť infláciu (po globálnej kríze bola inflácia negatívna). Avšak každá minca má dve strany. Akú cenu má tento krok ECB? Akcia vyvoláva reakciu, zníženie úrokových sadzieb pomohlo ekonomike v prvých rokoch, avšak hodnotiť to je ešte skoro. Úplne všetky dôsledky sa ukážu až časom, ešte sme tak nízke úrokové sadzby v toľkých krajinách Európy naraz nemali. Ekonomika sa už začína prehrievať a ECB namiesto zakročenia a zvýšenia úrokových sadzieb (ako očakávali všetci odborníci), situáciu nezmierňuje,  práve naopak. Tým, že nezakročila ešte viac „prikúrila pod bublajúcim kotlom“. Klesá nezamestnanosť, rastú mzdy, ktoré sa (pri predpoklade nezmenených ostatných podmienok) vždy automaticky premietnu do zvýšenia cien tovarov a služieb. A neprimerane veľa peňazí v obehu má za následok aj rast inflácie. V roku 2019 vykazovali najvyššie hodnoty 1. Rumunsko 3,9%; 2. Maďarsko 3,4%; 3. Slovensko 2,8% 4. Holandsko 2,7% rovnako ako (5.) Lotyšsko 2,7%, v tesnom závese Česká republika s infláciou 2,6%.  (Najvyššiu hodnotu aktuálne na našom kontinente vykazuje Turecko, kde inflácia v roku 2019 dosiahla 15,2%, no je to spôsobené najmä politickou situáciou a opatreniami, ktoré vláda a prezident v štáte prijali.)

Rast cien nehnuteľností v Európe

Nízke úrokové sadzby sa prejavili v enormnom záujme ľudí čerpať hypotéky a kupovať nehnuteľnosti. Dopyt stúpa, aj mnohé firmy začali skupovať rezidenčné byty, rovno jedno – dve poschodia celého  developerkého projektu, ktorý majú v pláne v budúcnosti prenajímať, napríklad cez booking či Airb&b. Ďalším hnacím aspektom je, že nie je kam investovať, trh s nehnuteľnosťami ponúka v mnohých mestách možnosť zhodnotiť investície každý rok v priemere o 10%. Keďže to neponúkajú žiadne iné bežné produkty, ľudia aj mnohé spoločnosti sa uchýlili k nákupu nehnuteľností, a to vo veľkom, čo ma za následok extrémny dopyt, a teda prenesene spomínaný rast cien. Za posledných 5 rokov stúpli ceny nehnuteľností vo väčšine krajín Európy o 30% (výnimkou je len Taliansko, Cyprus a Anglicko kvôli neistote s Brexitom). V Luxembursku stúpli ceny rezidenčných nehnuteľností o 39%, v Portugalsku o 45%, v Írsku o 54%. Výnimkou nie sú ani ďalšie štáty, Nemecko zaznamenalo priemerný nárast za 5 rokov o 35%, Holandsko 37%, pobaltské krajiny v priemere 35% (Estónsko 34%, Lotyšsko a Litva po 35%). Toto sú  priemerné ceny za krajiny z oficiálnych zdrojov, zohľadňujú hlavné mestá, ale aj menšie mestá či dediny a berú sa do úvahy existujúce nehnuteľnosti, ale aj novostavby. Rast cien sa týka nielen existujúcich stavieb, ale aj novostavieb, čo je podľa developerov výsledkom rastu jednotkových cien.

Podľa publikovanej štúdie spoločnosti Deloitte zameranej najmä na novostavby (Property Index, Overview of European Residential Markets, júl 2019), dvojciferné nárasty cien novostavieb boli zaznamenané najmä v mestách v Česku, Holandsku, Portugalsku a Španielsku. Najväčší medziročný nárast (2018 verzus 2017) bol zaznamenaný v českej Ostrave (+30,3%) a španielskej Barcelone (+29,7%). Paríž bol najdrahším mestom medzi skúmanými metropolami s cenou 12 910 EUR/m2. Zvyčajne sú hlavné mestá zároveň najdrahšími v danej krajine, to však neplatí všade. Výnimkou je Miláno, Barcelona a Mníchov, ktoré sú z pohľadu novostavieb drahšie ako Rím, Madrid a Berlín. Zaujímavé je porovnanie hlavných miest, ktoré sú nad priemerom danej krajiny. V roku 2018 boli novostavby v Paríži (mimo okrajových častí) v priemere 321% nad priemerom Francúzska, podobne tomu bolo v Lisabone, 320% nad priemerom cien novostavieb v Portugalsku. V Londýne by vás kúpa novostavby stála tri krát viac ako inde (priemerne) v Anglicku. Viac ako dvojnásobne prekonali národný priemer mestá Mníchov, Amsterdam a Kodaň. Niektoré veľké mestá zo skúmaných zaznamenali aj pokles cien novostavieb v roku 2018 vs 2017, konkrétne Birmigham, Manchester, Alicante, Łódź, Turin, Debrecen, Győr, Brno a Ostrava.

Podľa ECB je priemerná úroková sadzba úverov na nákup nehnuteľností (fixovaná nad 10 rokov) na úrovni 1,48% (November 2019). Pre porovnanie, v spojených štátoch sa k rovnakému obdobiu (27.11.2019) pohybovala fixovaná úroková sadza pri hypotékach  na 15 rokov na úrovni 3,15% a pri 30 ročných hypotékach na úrovni 3,68% (podľa údajov Freddie Mac).

Článok publikovaný vo Wall Street Journal (november 2019) uvádza tvrdenia Európskych maklérov, ktorí sa špecializujú na hypotéky pre nerezidentov. V posledných rokoch viac Američanov uzatvára pôžičky na kúpu  sezónnych domov v Paríži, Barcelone, plážových domov na francúzskej riviére a španielskych pobrežiach či talianske farmárske domy. Amaury de Monclin, zakladateľ Bluesky Finance (so sídlom v Paríži), hypotekárnej spoločnosti špecializovanej na cudzincov, ktorí nakupujú vo Francúzsku, uviedol, že nedávno zaistil americkým klientom 20-ročné úvery s fixnou úrokovou sadzbou medzi 1,35% a 1,9%. V Španielsku Kevin Monger, spoluzakladateľ spoločnosti Mortgage Direct, so sídlom vo Valencii, uviedol, že nedávno našiel amerických kupcov na 20 až 25-ročné pôžičky s pevnou úrokovou sadzbou 1,75%. V Taliansku Alessandro Corsi, generálny riaditeľ Top Italian Mortgage, uviedol, že jeho americkí klienti dostávajú 20-ročné fixné pôžičky za 2,5% až 2,7%.

Podľa analytikov nemeckej banky Commerzbank, je hrozba realitnej bubliny reálna (máj 2019). Banka zdôraznila, že ceny nehnuteľností rýchlo rastú vo väčšine ekonomík eurozóny, vrátane veľkých ekonomík Nemecka, Belgicka a Francúzska (Nemecko zaznamenalo v roku 2018 medziročný nárast 4,5%).

ECB už označila 8 štátov s hrozbou realitnej bubliny, a to Rakúsko, Belgicko, Dánsko, Fínsko, Luxembursko, Holandsko, Švédsko a Anglicko, zdravé ceny realít sú podľa ECB v Španielsku. Spomedzi ostatných európskych krajín sa výraznejšie riziko spomína aj prípade ďalších troch krajín, Estónska, Slovenska a Malty.

The New York Times v publikovanom článku z decembra 2019 o riziku realitnej bubliny v Európe kvôli úrokovým sadzbám hypoték pod 1% spomína aj hlavné mesto Slovenska. Podľa ich zdrojov stúpli ceny nehnuteľností v Bratislave o viac ako 40%  (obdobie a výber nehnuteľností neuvedené) – v rovnakej skupine sú metropoly Luxemburska, Portugalska a Írska. Ostatné veľké mestá ako Frankfurt, Amsterdam, Štokholm či Madrid nezaostávajú, v mnohých stúpli ceny nehnuteľností minimálne o 30%.

Podľa švajčiarskej banky UBS a hlavného autora ročnej správy o cenách nehnuteľností (Matthias Holzhey) z analýzy Globálneho realitného bublinového indexu za rok 2019 vyplýva, že mnohé mestá v Európe sú v rizikovej zóne realitnej bubliny.

Americká CNN tiež publikovala správy o realitnej bubline v Európských mestách, pričom ako príčinu uvádza rekordne nízke úrokové sadzby.

V septembri 2019, Európsky výbor pre systémové riziká (ESRB), ktorý pomáha regulovať európsky finančný systém zverejnil súbor varovaní a odporúčaní o rizikách v sektore nehnuteľností na bývanie a vyzval 11 krajín, aby pristúpili k regulácií, nariadeniam a daňovým opatreniam ktoré by viedli k podpore a cenovej dostupnosti bývania. ESRB (pod ECB) má mandát vydávať varovania, keď sa zistia závažné systémové riziká, a poskytovať odporúčania na nápravné opatrenia na riešenie týchto rizík. Varovania boli zaslané príslušným ministrom týchto piatich krajín: Českej republiky, Nemecka, Francúzska, Islandu a Nórska. Podobne boli odporúčania zaslané príslušným ministrom týchto šiestich krajín: Belgicka, Dánska, Luxemburska, Holandska, Fínska a Švédska.

Pohľad na Slovensko (v 2. časti)

Vlog komicky Evelyn: Pomóc – ten pocit, keď si chceš v Bratislave kúpiť byt