Bodka

Situácia na realitnom trhu aktuálne praje predávajúcim a trvá už niekoľko rokov. V roku 2016 boli u nás zaznamenané prvé neprimerané vysoké nárasty cien vybraných nehnuteľností na sekundárnom trhu a v roku 2019 sa už realitný trh začal prehrievať (stanovisko NBS z októbra 2019). Odvtedy sa situácia rapídne zhoršila, štát a relevantné inštitúcie situáciu ešte viac vyhrotili. Cenu za to platia tí, ktorí reálne potrebujú bývať a kúpiť si nehnuteľnosť. Ideálny stav na trhu je vyváženosť. Nie je dobré, ak je jedna skupina pri kormidle príliš dlho a diktuje si podmienky, či už ide o zamestnávateľov, zamestnancov, vládu, privátne firmy či akúkoľvek inú skupinu. Štandardne, v situáciách nerovnováhy štát, kompetentné orgány alebo ľudia zasiahnú. V prípade extrémnych disproporcií či neprimeraných podmienok a okolností je úlohou vlády a úradov podniknúť kroky k zvýšeniu vyváženosti.  Týka sa to akýchkoľvek segmentov, vláda či úrady už často-krát urobili takéto opatrenia, napríklad pre zabezpečenie prístupu k základným liekom za nízke ceny, k osobnému účtu v bankách za primeranú cenu, zákonmi upravujú pravidlá stanovenia cien, aby boli kupujúci aj dodávatelia chránení, zákonom tiež bola nariadená možnosť odkladu splátok úverov počas korona krízy, Tripartita zasadne vždy, keď sú na to dôvody a podobne. Rastúce ceny nehnuteľností a marže developerov a realitných maklérov, ktorí vďaka dlhodobej situácií na trhu majú voľnosť pri stanovovaní profitu a poplatkov zatiaľ nikomu neprekážajú, iba kupujúcim. Nie je to len o dopyte a ponuke, vďaka ktorým sa rovnováha na trhu pri štandardných podmienkach dosiahne, pretože štát či Európska Centrálna Banka (ECB) ovplyvňujú dopyt aj ponuku, určujú zásadné pravidlá pre čerpanie hypotekárnych úverov, možnosť odkladu splátok, štát vydáva stavebné povolenia a podobne.

Niektoré slovenské realitné portály zvykli ukazovať pri ponúkanej nehnuteľnosti na predaj aj porovnanie cien v danej lokalite v horizonte niekoľkých rokov do minulosti, čo malo pridanú hodnotu. Už to však neukazujú, dnes by to kupujúcich zbytočne upozorňovalo na drahé byty a domy. Realitné portály to zmenili na porovnanie vývoja cien niekoľkých týždňov, čo pri cenách nehnuteľností nie je veľmi relevantné. Povolanie realitného makléra je v iných štátoch možné robiť až po splnení určitých podmienok a získania licencie. Na Slovensku môže realitného makléra robiť ktokoľvek, kto to robiť chce. Mnohí sa rozhodli vstúpiť do segmentu, kde sa už niekoľko rokov výrazne profituje a mnohí sa prezentujú ako odborníci, aj keď dlhodobé skúsenosti nemajú, adekvátnosť týchto provízií je otázna. Väčšina realitných maklérov u nás zastupuje obe strany, mala by to byť korektná spolupráca, kedy sú bránené záujmy kupujúceho ako aj predávajúceho. Avšak približne od roku 2016  je kupujúcich výrazne viac ako predávajúcich, pri zmluvách kupujúci predstavuje slabší článok a aj realitný maklér bráni najmä záujmy predávajúceho, keďže je náročné sa vôbec dostať k predávaným nehnuteľnostiam. Kupujúci zápasia, aby sa vôbec dostali na obhliadku. V minulosti sa obhliadky zúčastnil jeden záujemca, už v roku 2016 začalo byť bežnou praxou, že na obhliadku prídu mnohí naraz a rokmi sa situácia len zhoršila. Taktiež  v minulosti robil realitný maklér väčší marketing, aby nehnuteľnosť predal. Dnes už často-krát nehnuteľnosti nie sú ani nafotené, stačí informácia, čo maklér pripravuje do ponuky, keďže vie, že o záujemcov o dobrú nehnuteľnosť nie je núdza.  Realitní makléri na Slovensku momentálne bránia záujmy predávajúcich, kupujúci od nich dostávajú informáciu, že ich niekto preplatil, či chcú dať viac a aj keď dorovnajú cenu, stáva sa, že sa im už realitný maklér viac neozve, ani im už nedvíha telefón. Paradoxom je, že u nás platí (nie nízku) províziu kupujúci, no benefit z vyššej ceny či neprimeraného jednania má predávajúci a realitný maklér. Nie je umenie predávať, keď všetci kupujú.  Z kupujúcich sú rukojemníci už niekoľko rokov a žiaľ nemajú inú možnosť, iba platiť či čerpať neprimerane vysoké hypotéky, ak chcú bývať. Pri nákupe topánok má kupujúci možnosť pokojne si topánky v obchode vyskúšať a zvažovať nákup aj desať minút. Ak chce času viac, môže sa vrátiť do obchodu aj nasledujúci deň. Je absurdné, že kupujúci nehnuteľnosti toľko času nemá, aj keď ide o nákup vo vysokej hodnote. Dnes majú kupujúci dostatok času na nákup topánok či auta, no pri nákupe nehnuteľností si taký luxus dovoliť nemôžu. Portály musia sledovať počas dňa niekoľko-krát, na obhliadku musia ísť okamžite (byť pripravení sa z práce uvoľniť, aj keď nie všade to okolnosti umožňujú) a rozhodnúť sa pre kúpu musia rýchlejšie ako pre nákup topánok.

Dôvodov, prečo je situácia na realitnom trhu na Slovensku neprimeraná je viacero, nie je možné pomenovať iba jeden faktor, je to komplexnejšie.

1.

Pravidlá poskytovania hypoték a nízke úrokové sadzby. Vysokopríjmoví ľudia nakupujú nehnuteľnosti na účelom nájmu, hypotéku im spláca nájom. Pre nízkopríjmových ľudí sa nákup nehnuteľnosti za účelom bývania stáva ťažko dostupným. K obmedzeniam a sprísneniam podmienok čerpania hypoték už došlo v posledných rokoch niekoľkokrát, no situácia sa ani po ich zavedení neupokojila. Dopyt po bytoch neklesol, keďže zasiahol najmä kritickú, nízkopríjmovú skupinu žiadateľov o hypotéky. Nožnicový efekt je viditeľný pri porovnaní cien nehnuteľností a hypotekárnych úrokových sadzieb (graf nižšie). Aj keby sa opäť sprísnili pravidlá čerpania hypoték alebo by došlo k zvýšeniu úrokových sadzieb, neočakáva sa dopad na ceny nehnuteľností z krátkodobého hľadiska, keďže mnohí súčasní majitelia majú extrémne nízku úrokovú sadzbu fixovanú na niekoľko rokov. Odborníci predpokladali zníženie úrokových sadzieb a ich očakávania sa zosilnili po tom, čo začala po otvorení ekonomiky a opätovnom dopyte stúpať inflácia. No ECB podľa posledného vyhlásenia z 1.7.2021 sa zakročiť nechystá, práve naopak, vo svojej stratégií pripúšťa možnosť akceptovania vyššej inflácie ako 2%. Doteraz bola ECB považovaná za prísnu a konzervatívnu banku, aj vďaka tomu dopady finančnej krízy v roku 2008 neboli tak silné v Európe ako v Spojených štátoch. Akceptovaním vyššej inflácie a de facto nezvýšením úrokových sadzieb sa ECB dostáva do rovnakej skupiny ako ostatné celosvetové banky a ustupuje od prísnejších pravidiel. [1] Európske inštitúcie vyzvali štáty ešte v roku 2019, aby zakročili a podnikli kroky na zmiernenie stúpajúcich cien nehnuteľností a neprimeranému zadlžovaniu (viac v blogu/článkoch z januára 2020), avšak ECB naďalej prilieva olej do ohňa držaním nízkym úrokových sadzieb, rovnako ako americký FED.

Graf 1 – Trend rastu cien nehnuteľností a úrokových sadzieb v SR

2.

Nízke referenčné úrokové sadzby a absencia alternatívy zhodnotenia finančných prostriedkov. Na základe situácie na trhu a ľahkej dostupnosti finančných prostriedkov sú už dlhodobo aj nízke úrokové sadzby štátnych dlhopisov a ďalších finančných produktov, čo vedie k špekulatívnym nákupom investičných bytov. Iná relatívne ľahká dostupná možnosť zhodnotenia finančných prostriedkov momentálne nie je, preto aktuálne dochádza k špekulatívnym nákupom krypto mien, akcií niektorých spoločností a aj nehnuteľností. Na Slovensku, najmä v Bratislave nie sú ojedinelé prípady, kedy fyzické či právnické osoby kúpia z papiera nehnuteľnosť, o niekoľko rokov ju lacno zariadia a predávajú s výrazným ziskom.  Príklad z veľkého projektu Slnečnice v Bratislavskej Petržalke, kde bolo možné kúpiť z papiera garzónku vo veľkosti približne 25 m² plus balkón/lodžia 5 m² za 60 tisíc EUR. Teraz po kolaudácií a zariadení, ktoré sa môže pohybovať v závislosti od materiálov a vybavenia približne od 10 do 15 tisíc EUR sa cena vyšplhala na 70 až 75 tisíc EUR, avšak predajná cena je 130  tisíc. Čistý zisk pre predávajúceho činí 55 až 60 tisíc EUR za obdobie približne 2,5 roka (pričom došlo k predĺženiu lehoty odovzdania, inak by sme hovorili o zhodnotení po približne dvoch rokoch). Prichádzajú na to mnohí, že investovanie do nehnuteľností sa stáva aktuálne garanciou vysokých zárobkov, podobné priemerné ročné zhodnotenie neponúka žiadny iný, bežne dostupný produkt v bankách.

3.

Nízke zaťaženie investičných bytov. V tomto prípade sa často spomína nízke daňové zaťaženie investičných bytov, avšak z histórie vieme, že zvýšenie daní sa často premietne do zvýšenia cien. Je vysoko pravdepodobné, že majitelia by premietli dane do nájmov a v konečnom dôsledku by daňové zaťaženie znášali iba nájomníci. Chýbajúce obmedzenie či zaťaženie v prípade kúpy druhej, tretej či v poradí akejkoľvek ďalšej nehnuteľností je motivujúce a posilňuje sa tým dopyt. Mnohí ľudia čerpajú niekoľko hypoték a splácajú ich nájmami. Silným podnetom sú prudké rasty cien nehnuteľností, extrémne nízke úrokové sadzby (resp. ľahko dostupné lacné peniaze) a chýbajúca alternatíva zhodnotenia peňažných prostriedkov. Bežná prax je aj re-financovanie hypoték, keď znalec opätovne posúdi nehnuteľnosť, ktorá je zaťažená hypotékou –  vďaka výraznému nárastu hodnoty si ľudia čerpajú vyššiu hypotéku, ktorú si predĺžia, ale reálne si obstarajú ďalšiu nehnuteľnosť. V tomto prípade jedna nehnuteľnosť hypotékou zaťažená nie je, je predmetom nájmu. Je dôležité zdôrazniť, že v trhovej ekonomike a demokracii nemôže dôjsť k výrazným zásahom, pracovití či zodpovední ľudia by mali mať motiváciu zhodnotiť svoje finančné prostriedky. Ak sa niekto rozhodne pre vyšší životný štandard, kúpu nového auta či časté dovolenky, je to jeho voľba. Ak niekto viac šetrí alebo sa zriekne nového auta či dovolenky, táto šikovnosť či podnikavosť je zúročená, napríklad aj kúpou ďalšej nehnuteľnosti. Aktuálne sme v situácií, keď dopyt rapídne rastie, ceny nehnuteľností sú už dávno v štádiu rizika (viď kompozitný index NBS/predchádzajúci blog) a ceny stúpajú neprimerane aj voči iným elementom, ako nájmy či príjmy obyvateľstva. Zatiaľ štát ani NBS (ECB) sa nechystajú situáciu korigovať, aj keď práve nízke úrokové sadzby a nemožnosť iného zhodnotenia peňazí sú hnacím motorom dopytu. V tomto prípade, je na zváženie, či nízke zaťaženie investičných bytov je adekvátne aj v tomto čase, keď je bytov pre tých, ktorí chcú bývať málo.

4.

Chýbajúce nájomné byty, štátne či samosprávne (prípadne iná legislatívna regulácia na trhu s nájmami). Tu štát, mestá a obce výrazne podcenili situáciu. Na Slovensku  je dlhodobý nedostatok rezidenčných nehnuteľností, keďže životná úroveň rastie a mení sa aj demografická štruktúra, stúpa počet menej početných domácností. V počte obydlí na 1000 obyvateľov patrí Slovensko na chvost Európy. [2]  Táto situácia nenastala zo dňa na deň, dáta sú k dispozícií dlho a dlhodobo sa nekonalo.

Graf 2 – Slovensko patrí v Európe ku krajinám s najnižším počtom obydlí na 1000 obyvateľov

Aj tieto dáta je potrebné čítať v širšom kontexte – z dlhodobého horizontu, ak sa trend nezmení, je očakávaný znížený dopyt po nehnuteľnostiach. “O približne päťdesiat rokov sa niektoré časti Slovenska zmenia na oblasti prázdnych domov a bytov,“ uviedol ekonóm Prognostického ústavu Slovenskej akadémie vied Vladimír Baláž pre ekonomický týždenník Trend. Dôvodom sú dva faktory, prvým je presídľovanie a sťahovanie sa do väčších miest alebo do zahraničia a druhým faktorom je meniaci sa demografický vývoj – na Slovensku sa rodí o vyše 15 0000 detí menej ako v minulosti. V roku 2020 sa narodilo takmer 57 tisíc detí, pre porovnanie v roku 1993 to bolo viac ako 73 tisíc detí.[3]  V niektorých častiach Slovenska nám pre sťahovanie a chýbajúce pracovné príležitostí hrozí osud Japonska, kde sú predmestia veľkých miest lemované prázdnymi obydliami. Podobná situácia postihla americké mesto Detroit, ktoré vďaka autopriemyslu ekonomicky rástlo a rozvíjalo sa, no v dôsledku presťahovania výroby automobilov mesto ekonomicky aj demograficky upadlo.

Graf 3 – Prirodzený prírastok obyvateľstva na Slovensku

5.

Dlhé stavebné a územné konania, vďaka ktorým je ponuka ešte viac neflexibilná a nereaguje na zvyšujúci sa dopyt. Na jednej strane je to legislatíva, ale je potrebné spomenúť, že existujú aj iné dôvody, ako neefektívnosť slovenských úradov či odvolania a prieťahy (napr. nezisková organizácia Združenie domových samospráv a ich predseda Marcel Slávik, na ktorého poukazujú okrem developerov už aj vládni činitelia). Výsledkom je, že Slovensko má 2. najdlhší povoľovací proces v celej EÚ, vydanie stavebného povolenia trvá v priemere až 300 dní. Developerské firmy túto situáciu prezentujú v kontexte potreby zmeny legislatívy, no mnohí môžu zjednodušenie pravidiel zneužiť vo svoj prospech, preto štát a úrady musia byť obozretné. Developeri radi „kričia“, že práve dlhé stavebné konania sú hlavným dôvodom brzdenia ponuky, no nie je to pravda. Za zdôraznenie stojí fakt, že k výrazným nárastom cien nehnuteľností došlo vo väčšine krajín na celom svete (viď predchádzajúci blog), hoci majú povoľovacie procesy oveľa flexibilnejšie ako my. To znamená, že dĺžka povoľovacích procesov u nás prispieva k horšej situácií a je rozhodne vhodné situáciu riešiť, ale po vzore iných štátov je zrejmé, že ani skrátenie lehoty nespôsobí pokles cien (ak sú úrokové sadzby rekordne nízke).

Graf 4 – Lehota vydania stavebného povolenia v EÚ, Slovensko má 2. najdlhší povoľovací proces

6.

Korupcia, šedá tabuizovaná zóna, o ktorej neexistujú relevantné dáta, no dôsledkom sú možné úplatky či niektoré absurdné príspevky. Niektoré primerané príspevky na zhodnotenie a kultivovanie okolia sú pochopiteľné, ale aj ich výška by mala byť rozumná, keďže to vždy v konečnom dôsledku zaplatia tí, ktorí si nehnuteľnosti kúpia, nie developeri. Ale ak je v nejakom segmente taký vysoký dopyt a skokovito rastúce ceny ako je tomu aktuálne na trhu s realitami, motivácia k žiadaniu ako aj k poskytovaniu úplatkov či príspevkov v akejkoľvek podobe je veľmi vysoká, najmä ak developeri čelia neúnosným čakacím lehotám. K tomu sa vo finále ešte pridávajú ďalšie rôzne poplatky, sprostredkovateľské provízie, nekalé praktiky, vykupovanie bytov a predávanie s vysokou maržou a mnoho iných kreatívnych praktík. Tí, ktorí potrebujú riešiť otázku bývania sú rukojemníci neprimeraných lehôt, marží, poplatkov a praktík a na výber inú možnosť nemajú.

Faktom je, že štát je extrémne pomalý a neflexibilný v riešení bytovej otázky. Nájomné byty sa nestavali ani v minulosti, ani po vstupe do EÚ a možnosti čerpania eurofondov. A ani sa nekupovali. Ak by však štát musel zaobstarať nové byty (kde nie je možnosť ich postaviť) a musel by čeliť extrémne stúpajúcim trhovým hodnotám, možno by aj stavebné konania boli rýchlejšie a snáď by došlo aj k rozumným legislatívnym zásahom a obmedzeniam, vďaka tomu aj poklesu investičných bytov a rozumnej rovnováhy na strane dopytu a ponuky. Keď štát nekoná, štandardne konajú ľudia. Napríklad keď štát nekonal a začali výrazne chýbať predškolské zariadenia, došlo k zakladaniu súkromných škôlok. Ľudia si poradili, štát kladie prekážky naďalej – po uzákonení povinnej predškolskej dochádzky úradníci a zákonodarcovia nemysleli na to, že nemajú vo svojich zariadenia dostatočnú kapacitu a zatiaľ privátne škôlky do systému nezaradili, čo je čoraz viac diskutovanou témou a odborníci vyzývajú štát na nápravu. Podobne je tomu aktuálne na trhu s nehnuteľnosťami, prví kupcovia, ktorí nemajú inú (pôvodnú) nehnuteľnosť na predaj a potrebujú bývať sú v ťažkej situácií, keďže rast miezd nekopíruje rast cien nehnuteľností (vid predchádzajúci blog). Štát, ani NBS či ECB stále nekonajú. Celosvetovo už mnohí odborníci bijú na poplach, ozývajú sa najmä v Spojených štátoch. Zatiaľ iba Čína po pozorovaní vývoja na realitnom trhu v Európe a Amerike chystá opatrenia k obmedzeniu prílevu zahraničného kapitálu, aby zamedzila prudkému rastu cien nehnuteľností (cez obmedzenie nákupu investičných bytov). Úrokové sadzby boli držané výrazne nízko príliš dlhé obdobie, čo malo za následok extrémny nárast cien nehnuteľností (ale aj akcií a podobne). Vďaka dostupnosti lacných pôžičiek stúpa aj zadĺženosť, a to tak štátov, firiem ako aj bežných ľudí. Teraz sa pridáva rast inflácie, ktorú odborníci z centrálnych bánk považujú za krátkodobý element, no už často-krát sa ich očakávania nenaplnili. Čas ukáže, či mali pravdu alebo sa mýlia aj tento-krát. Faktom je, že dlhodobo nízke úrokové sadzby môžu viac uškodiť a situáciu zhoršiť.

*********************************************************************************************************************************************************

Zdroje

[1]

https://edition.cnn.com/2021/07/08/investing/premarket-stocks-trading/index.html

[2]

https://www.sympatia.sk/sprava-z-trhu/ceny-nehnutelnosti-pokracuju-raste/

[3]

https://www.trend.sk/ekonomika/slovensko-zmeni-krajinu-prazdnych-bytov-domov-nehnutelnosti-nebudu-take-terno

https://www.startitup.sk/ceny-domov-a-bytov-budu-na-slovensku-brutalne-klesat-mozu-za-to-dve-veci/