Bodka

Na Slovensku doteraz nebol zaznamenaný tak dlhodobo trvajúci rast, ktorý sa zatiaľ vôbec nezastavil. V priebehu posledných piatich rokov stúpli ceny nehnuteľností na Slovensku v priemere o 32% (ide o priemer všetkých stavieb – novostavieb aj existujúcich stavieb, domov aj bytov), pričom  najväčší nárast je za skúmané obdobie zaznamenané v Nitrianskom kraji, o 53% a najmenší v kraji Banskobystrickom, 9,4%. (Je dôležité spomenúť, že nárast v Nitrianskom kraji je posilnený príchodom automobilky Jaguar Land Rover, rovnaký trend bol zaznamenaný v Žiline po príchode Kia Motors v roku 2007). Pri pohľade na hlavné mesto sú však ceny závratné. Podľa portálu nehnuteľnosti.sk je aktuálna cena ponúkaných bytov v hlavnom meste na úrovni €2 307/m2.

Z údajov Národnej Bansky Slovenska (NBS) je vidieť, že celoslovenský priemer cien nehnuteľností kvartál za kvartálom konštantne rastie. 4Q 2019 ešte nie je publikovaný, ale z doterajších čísel vyplýva, že aktuálne máme v priemere najvyššie ceny nehnuteľností, aké sme kedy mali a už prekonali hodnoty z roku 2008. Rovnaký trend zaznamenali aj ceny v Bratislavskom kraji, v absolútnej hodnote sú najvyššie v posledných, po sebe nasledujúcich kvartáloch (do prehľadu sa dostali tiež hodnoty z roku 2008).

Historický rast cien kulmiloval v 2Q 2008, v prvom polroku 2008 ceny nehnuteľnosti vzrástli medziročne o 31% (celoslovenský priemer), ale astronomické nárasty zaznamenali mnohé kraje, Žilinský +42%,  Trenčiansky +48%, Prešovský +55%,  Nitriansky +58%, Košický +59%, v ostatných krajoch boli nárasty okolo 30-40%. Priemerný medziročný nárast cien bývania bol v roku 2008 vo výške 22%, ale rovnako tomu predchádzal medziročný nárast v 2007 o 24% a v roku 2006 medziročne o 17%. Vtedy stúpali ceny po dobu 3 rokov stále v dvojciferných číslach, až začali klesať a klesali 6 rokov. Od roku 2015 už 5 rokov po sebe ceny nehnuteľností stúpajú, v určitých regiónoch či oblastiach až v dvojciferných číslach. Aktuálne v treťom kvartáli 2019 medziročne o 10%.

Podľa analýzy NBS kumulatívne predaje novostavieb (za rok 2018) poklesli o 24% v porovnaní s predchádzajúcim rokom. Nárast bol zaznamenaný v priemernej vypredanosti projektov, ktorá dosiahla 84%, čo je najvyššia hodnota od roku 2014. Zároveň počet bytov, ktoré prišli na trh v roku 2018 poklesol v porovnaní s rokom 2017 o 45%. Inými slovami, záujem domácností o kúpu nehnuteľností je vysoký, no ponuka je obmedzená. Aj napriek tomu, že počet bytov vo výstavbe v 2018 v porovnaní s koncom roka 2014 sa viac ako zdvojnásobil, nezasýtilo to rastúci dopyt.  Preceňovanie bytov v developerských projektoch bol spôsobený silnejúcim dopytom a nízkej ponuky, podľa slov developerov je zapríčinená nedostatkom stavebných kapacít, čo spôsobilo nárast vstupov stavebných prác a materiálov. Nedostatočná ponuka novostavieb vplýva aj na rast cien starších bytov ako aj prenájmov, najmä v hlavnom meste. Očakávané spomalenie tempa rastu cien nehnuteľností zatiaľ neprišlo, ceny stále stúpajú aj napriek tomu, že na poskytovanie úverov na bývanie boli už v plnej miere zavedené prísnejšie kritéria, ktoré obmedzujú maximálnu výšku úveru z hľadiska hodnoty založenej nehnuteľnosti, ako aj čistého ročného príjmu, no záujem o úvery pretrváva aj naďalej. Objem úverov na bývanie predstavoval v roku 2018 2,9 mld. €., čo je medziročné zvýšenie o 11,4 %.  Z analýzy NBS vyplýva, že priemerné tempo rastu cien za štvorcový meter na Slovensku sa už tri roky stabilne pohybuje v intervale od 7 do 13 %.

Pre porovnanie termínované vklady s ročnou viazanosťou  (bez podmienky otvorenia bežného účtu) ponúkajú zhodnotenie od 0,01% do 0,15% ročne (9 bánk) a 0,30-0,80% (3 banky). Podľa porovnania zo stránky financnykompas.sk, jedna banka poskytuje zhodnotenie 0,60% – ak je vklad minimálne 3000€, ostatné zhodnotenia sú nemenné, či už ide o vklad 1000€ alebo 100 000€. Dvojciferné rasty, ktoré je možné dosiahnuť na trhu s nehnuteľnosťami sú diametrálne odlišné. Táto výrazná odchýlka od priemeru markantne posilňuje dopyt.

Národná banka hodnotí ceny nehnuteľností aj vo vzťahu k ekonomickému vývoju, rastu HDP, k príjmu obyvateľstva, miere (ne)zamestnanosti a podobne. Podľa jej zistení sú priemerné ceny na vzostupe, pričom trend vývoja smeruje k riziku, no je ďaleko od realitnej bubliny. Úplne opačná situácia je u našich susedov, kde Česká Národná banka v tlačovej správe (november 2019) zvýšila odhad nadhodnotenia nehnuteľností na 20%. O hrozbe realitnej bubliny v Európe a varovaniu pred investíciami do nehnuteľností píšu aj mnohé zahraničné média, menovite sa spomínajú najmä metropoly, kde je miera rizika výrazne vyššia. Ak stúpajú mzdy, nezamestnanosť klesá a ekonomike sa darí, je rast cien nehnuteľností samozrejmý, avšak miera v akej aktuálne ceny rastú prirodzená nie je, nezodpovedá bežným ekonomickým fundamentom. Nepopierateľným faktom je, že ceny nehnuteľností by boli niekde inde, ak by neboli umelo ovplyvnené rekordne nízkymi úrokovými sadzbami, čím extrémne rastie dopyt, ktorý nie je možné ponukou zasýtiť, preto sú ceny tlačené do závratných výšok. Bolo by zaujímavé poznať ceny nehnuteľností, ak by dnes finančný trh vyzeral úplne inak a nebola by tu možnosť hypotekárnych úverov. Alebo ak by pôžičky boli rovnaké ako pred rokmi. Trh v Európe sa výrazne zmenil, napríklad vo Francúzsku pred 15 rokmi štandardná americká 30 ročná pôžička neexistovala. Štandardnou dĺžkou pôžičky na nehnuteľnosť bolo obdobie 15 rokov, výnimočne 20 rokov. Ešte opatrnejšie zadlžovanie bolo v pri mladomanželských pôžičkách v Československu. Dnes sú bežné 20 aj 30 ročné pôžičky nielen vo Francúzsku, ale v celej Európe.

Šťastí sú predávajúci, ešte šťastnejší realitní makléri

Predávajúci si dnes pýtajú za nehnuteľnosti čo chcú, nič ich nelimituje – domy, ale aj byty predávajú za ceny, za aké sa im ani nesnívalo, že ich dokážu predať po tak krátkej dobe. Závratne stúpli najmä ceny bytov. Štatistiky naprieč Európou už spomínané boli, teraz pre zmenu zopár príkladov od konkrétnych ľudí.

Bratislava, Petržalka – 3 izbový panelákový byt, prerobený, zariadený (s výnimkou sedačky v obývačke, ktorú bolo potrebné dokúpiť), situovaný v strede Petržalky, veľmi dobré a rýchle spojenie do mesta, jedinou nevýhodou medziposchodie, no nie prízemie ani najvyššie poschodie, nie krajný byt. Kúpený s províziou pre realitnú agentúru za 93 000 € pred piatimi rokmi, po dvoch rokoch predaný za 120 000 €, v súčasnosti sa podobné byty predávajú približne za 170 000 € a viac.

Bratislava, Nivy – 3 izbový tehlový byt, pôvodný stav, kúpený pred približne 10 rokmi za 112 000 €, v priebehu rokov kompletne prerobený za približne 25 000 €, čo je zvýšenie absolútnej hodnoty na 137 000 €. V súčasnosti bol byt ohodnotený na približne 250 000 €, čo je 82% zhodnotenie za 10 rokov, priemerne na rok 8%, pričom rast je ťahaný najmä poslednými 5 rokmi.

Bratislava, Petržalka – jednoizbový prerobený byt, nie prízemie, ani posledné poschodie, kúpený pred 10 rokmi za približne 60 000 € bez sprostredkovania realitnou agentúrou, dnes sa predávajú podobné byty za 130 000 €, čiže viac ako 100% navýšenie hodnoty.

To je iba zopár priemerných príkladov, existujú mnohé iné s výraznejším kontrastom.

Okrem predávajúcich sa tešia realitní makléri. Aktuálne neexistujú presné čísla, koľko realitných kancelárií na Slovensku máme a najmä koľko ich za posledné roky pribudlo. Pre účely tohto článku si dovolím opísať konkrétne situácie z rozhovorov s nemenovanými realitnými maklérmi. Samozrejme nie je to perfektná reprezentatívna skupina, ale anketa veľkej skupiny nie je k dispozícií, nie je ani možné mať údaje o ziskoch týchto agentúr. Počas „boomu“ predajov sa rýchlo stávali realitnými maklérmi ľudia, ktorí mali záujem zmeniť prácu a toto bola najjednoduchšia cesta, bez nutnosti špeciálneho vzdelania či praxe, navyše s veľmi slušným príjmom za krátky čas. Podľa slov istého makléra, sa byty pred 2-3 rokmi predávali samé, po inzercii volali hneď záujemcovia a po promntnej obhliadke bol byt hneď predaný. V minulosti bolo potrebné kupcov hľadať, lákať ich opisom nehnuteľnosti, provízia bola v mnohých prípadoch zaslúžená. Zmluvy realitných agentúr sú vzorové, dochádza iba k prepisu mien, adresy nehnuteľnosti, spôsobe úhrady a miesta a dátumu podpisu, je to samozrejme povedané zjednodušene, ale opisuje to podstatu reality. Teraz stúpli aj ceny provízií, podľa slov ľudí, ktorí nehnuteľnosti kupovali, nezaslúžene. Pred piatimi rokmi sa cena provízie za byty pohybovala okolo dvoch tisíc eur, teraz sa v mnohých inzerátoch objavuje informácia o 3% z ceny nehnuteľnosti, prípade tam ani výška uvedená nie je, iba informácia, že k predaju bude pripočítaná. V každom inzeráte je to za kompletný právny, finančný a „akýkoľkvek iný absolútne perfektný“ servis. Bolo by zaujímavé vedieť, koľko činí ktorý servis a platiť iba za ten, ktorý konkrétny kupujúci potrebuje – napríklad často krát nie je potrebné radiť vo financiách, mnohí bežní kupujúci si situáciu a ich možnosti v bankách preverujú sami. Z konkrétnych rozhovorov s ľuďmi viem iba o jednom prípade, keď bol predaj naozaj komplikovanejší a provízia bola zaslúžená.

Keď sa na stránkach objavil inzerát s cenou, ktorá bola síce výrazne vyššia ako pred 5 rokmi, ale nižšia ako ostatné aktuálne inzeráty, bol v priebehu niekoľkých hodín (!) kontaktovaný realitný maklér. K inzercii došlo večer, realita bola taká, že byt bol predaný hneď v skorých ranných hodinách hotovostnému klientovi. Realitný maklér si samozrejme robil svoju prácu dobre a hneď si urobil prieskum, o čo ma volajúci záujem. O pár dní na telefóne číslo volajúceho volal kolega z tej istej realitnej agentúry a ponúkal na predaj výrazne väčší a výrazne drahší byt, ako bol požadovaný. Rozhovor sa začal niesť v duchu, aké má daný maklér nesmierne skúsenosti, o výsledkoch jeho práce vie poskytnúť referencie – čo samozrejme hovorí absolútne každý maklér, spomína iba spokojných klientov. Tiež podotkol, čo všetko zastrešia a ako dokážu ochrániť klientov, či už pred hrozbou vecného bremena, ktoré vedia overiť alebo akékoľvek iné záležitosti. Keď však na druhej strane linky padli argumenty, kde a ako sa dá rýchlo vecné bremeno preveriť, ako zastrešiť zmluvu po právnickej stránke a podobne, realitný maklér asi pochopil, že neohúri týmito záležitosťami a diskusia sa začala viesť v inom duchu. Jasne povedal, že ľudí, ktorí iba hľadajú, no nie sú nútení kúpiť nie sú klientela, akú hľadá.On sa zameriava na ľudí, ktorí už majú schválenú hypotéku a potrebujú urgentne kúpiť nehnuteľnosť a on je tá správna voľba, vie práve v týchto zložitých situáciách pomôcť.  Áno, pravou je, že „vyostrenie“ debaty bolo na oboch stranách, veď ak zavolá a ponúka niečo 2x väčšie a 3x drahšie, ako bolo pôvodne žiadané, niet divu. Ale povedať medzi riadkami, že chce iba klientov, ktorí potrebujú extrémne urgentne riešiť bývanie, a teda sú ochotní platiť akúkoľvek cenu, je trochu arogantné a neprofesionálne, ale vypovedá to o situácií na trhu. Makléri si to aktuálne môžu dovoliť. Alebo iný príklad, keď istý mladý muž po obhliadke bytu hneď prejavil záujem, dohodol si s realitným maklérom ďalšie kroky k podpísaniu rezervačnej zmluvy a bežal do práce. Po pár hodinách mu zvonil telefón, maklér ho informoval, že niekto iný ho preplatil, či má záujem dorovnať. Muž, ktorý je pracovne vyťažený a už zúfalý zo situácie na trhu, dorovnal. Keď volal realitnému maklérovi nasledujúci deň, aj opakovane, lebo si myslel, že ho kvôli stretnutiam nevie zastihnúť, už sa mu vlastne nikdy nedovolal. Realitný maklér nemal v sebe už ani poslednú štipku profesionality, aby mu oznámil, že teda byt kupuje niekto iný (kto ho zrejme aj druhý krát preplatil). Ak situácia na realitnom trhu umožňuje predávajúcim žiadať akékoľvek ceny a realitným maklérom zarábať neskutočné provízie, minimálna slušnosť by aspoň bola oznámiť to záujemcovi. Ak aj realitný maklér nemá odvahu to slušne povedať (čo je samo o sebe zarážajúce), môže aspoň poslať informáciu sms-kou. Tiež nie je prekvapením, že realitné agentúry organizujú svoje „teambuildingové“ aktivity v zahraničí a nemyslí sa tým krajina lacnejšia od Slovenka, práve naopak. Dnes už výnimočne firmy organizujú aktivity pre svoje tímy v krajinách, kde sú oveľa vyššie ceny ako u nás, ale niektoré realitné agentúry s tým aktuálne problém nemajú. Spôsob obhliadok nehnuteľností sa medzi rokmi tiež zreteľne zmenil. Pred šiestimi-piatimi rokmi začali byť obhliadky štýlom podávania kľučiek, čiže jedného záujemcu o prehliadku striedal ďalší, menili sa vo dverách. Pred troma rokmi sa situácia opäť zmenila a už nebol čas ani na podávanie kľučiek. Za všetky spomeniem najzaujímavejší prípad, ktorý vystihuje realitu. Na obhliadku prišli viacerí záujemcovia, pričom šlo o obhliadku domu v Bratislavskom okrese. Keď všetci vošli do vnútra, realitná maklérka začala sumarizovať informácie o nehnuteľnosti, pričom po pár minútach, bez toho, aby sa pohli do iných miestností, či dôkladne si obzreli detaily domu, či niekde nie sú prasknuté steny, plesne alebo niečo nezateká, istá pani skríkla, že to kupuje. Realitná maklérka na to reagovala, že teda už nie je nutné pokračovať a ponúkla na predaj vedľajší pozemok, povedala výmeru a cenu za m2. Mladý manželský pár, ktorý sa zúčastnil si nestihol ani zrátať cenu pozemku (inak obaja pracujú vo financiách) a iná pani to hneď kúpila. Realitná maklérka ukončila celú návštevu informáciami iba pre ľudí, ktorí sa stali novými majiteľmi, aby posledné oficiálne záležitosti vyriešili zmluvne v kancelárií. Určite existuje mnoho iných podobných príkladov, najmä by o tom vedeli rozprávať realitní makléri, ktorí majú 15 a viac ročné skúseností v tomto biznise, pozorovať takú zmenu okolností na realitnom trhu s enormne pozitívnym dopadom na ich prácu musí byť zaujímavé. Kým v minulosti bolo normálne si dom či byt kľudne prezrieť s urobiť rozhodnutie po dôkladnom zvážení a preverení okolností, dnes máte na takého rozhodnutie asi minútu, pričom kupujete mačku vo vreci a vôbec nie lacnú. Len pre porovnanie, ak si chcete kúpiť kabát či šaty, máte možnosť ísť do kabínky, vyskúšať si to a v kľude premyslieť aj niekoľko minút. To isté pri výbere topánok, v predajni obuvi si môžete vyskúšať aj viac párov, prejsť sa v nich po predajni a nakoniec odísť, čo môže trvať 10 minút, v prípade žien aj 20 minút či viac. Ak sa zoberie do úvahy cena šiat či topánok a ich životnosť a na druhej strane sa to porovná s cenou a kúpou nehnuteľnosti, ktorú si niektorí ľudia kupujú aj na celý život, je absolútne absurdné, že na výber domu či bytu máte teraz oveľa kratší čas, ako na výber topánok či šiat. Berúc do úvahy ceny bytov a domov, ktoré sa pohybujú na Slovensku v desiatkach tisícoch, v našich veľkých mestách v stovkách tisícoch, je takáto situácia na trhu zvláštna a najmä nie trvalo neudržateľná.

Nič netrvá večne

História jednoznačne dokazuje, že ceny jednej komodity nemôžu rásť v priemere o viac ako 10% každý rok. Keď príliš veľa ľudí bohatne v jednom segmente, všetci sa začnú orientovať na ten jediný segment. Stalo sa tak aj pred veľkou hospodárskou krízou v roku 1929, keď ceny akcií každý rok iba stúpali a v očiach všetkých bolo nemysliteľné, že sa to môže zmeniť, a tak začali do akcií na New York-skej burze investovať aj herci, bežní ľudia či politici z Európy. Ak všetci začnú kupovať nehnuteľnosti, lebo ceny neustále rastú, môže sa stať, že ceny budú naďalej len stúpať, ľudia sa budú zadlžovať a budú rásť ceny absolútne všetkého. Ak byt bude 2-krát či 3-krát drahší, cez dopytovú infláciu budú stúpať ceny všetkého, a teda aj za energie či chlieb zaplatíme 2-krát či 3-krát viac (deje sa to v dlhodobom časovom horizonte). Inflácia ťahaná dopytom je jedna z mnohých foriem inflácie, vzniká ak je dopyt ekonomiky väčší ako ponuka. Dopyt rastie a prekračuje výrobný potenciál ekonomiky, jednoducho hospodárstvo nie je schopné vyprodukovať také množstvo, aké by ponuku zasýtilo a vzniká ekonomická nerovnováha, ktorá vedie k neustálemu rastu dopytu a výraznému zvýšeniu cenovej hladiny. Inflácia či prebytok peňazí na trhu (viac ako ekonomika reálne vyprodukuje) patria medzi dôvody, prečo sú stále vyššie platy a stále vyššie ceny.

Apetít predávajúcich zatiaľ neklesá, svedčia o tom mnohé inzercie, v ktorých sú ceny aj mimo reality. Je možné nájsť starý sídliskový byt v Bratislave, síce prerobený, ale nie úplne vkusne, s viditeľne lacným výpredajovým nábytkom za €3 800/m2, čo je vyššie ako priemerné ceny novostavieb na tom istom sídlisku. Niekoľkonásobná inzercia jedného bytu nie je ničím výnimočným. Napríklad aktuálne je jeden dvojizbový byt v Petržalke inzerovaný 17-krát rôznymi realitnými agentúrami, pričom boli prezreté len prvé dve stránky dvoch webových portálov. Inými slovami, ak by boli prezreté aj ďalšie portály, je vysoko pravdepodobné, že číslo inzercií jedného bytu je oveľa vyššie.  Nie je to však ojedinelý prípad, na stránkach sú mnohé opakujúce sa inzercie zopár „ťažšie predajných“ bytov. Keďže ponuka je slabá, dopyt silný, na niektorých stránkach po zadaní určitých kritérií je možné nájsť desiatky inzerátov, no v skutočnosti ide iba o 5 bytov, inzerovaných inými realitnými agentúrami. V čase keď sa byty predávajú ako teplé rožky to znamená len jedno, cena presahuje už aj tak vysoké ceny nehnuteľností a musí prísť niekto, kto naozaj súrne potrebuje riešiť otázku bývania a žiaľ nehnuteľnosť extrémne preplatí. Nie je ničím výnimočným, ak je nejaká nehnuteľnosť v Bratislave ponúkaná na predaj za rovnakú cenu aj dva roky. Len pre porovnanie, keď sa obchodný priestor vo Voderadoch aj v opakovaných dražbách za vyvolávaciu cenu 10 miliónov eur nepredal, cena postupne klesala, posledná zverejnená cena bola o 30% nižšia. Pri rezidenčných nehnuteľnostiach však ceny niektorých nehnuteľností ani po dvoch rokoch neklesajú. Hovoríme o čase, keď naprieč celou Európou kúpy nehnuteľností lámu rekordy.

Tak nízke úrokové sadzby sú dlhodobo ťažko udržateľné, respektíve budú mať dopad na vývoj ekonomickej situácie, prudký rast inflácie a cenovej hladiny sú jedny z mnohých negatívnych dôsledkov. Aj keď cieľom ECB bolo zásahmi (znížením úrokových sadzieb) zvýšiť cenovú hladinu, ekonomika sa už mierne prehrieva. Namiesto zakročenia a ochladenia hospodárstva presúva ECB zodpovednosť na vlády a posiela im listy upozorňujúceho charakteru, aby zakročili. Predávajúci a realitní makléri si mydlia ruky a kupujúci ťahajú v tomto boji za veľmi krátky koniec. Najviac potrestaní sú zodpovední kupujúci, situácia aktuálne praje najmä menej zodpovedným kupujúcim, ktorí sú ochotní sa často krát rýchlo a neprimerane zadĺžiť. Je málo pravdepodobné, že sa zopakuje rovnaký scenár ako pri globálnej kríze v Amerike, kedy ľudia neboli schopní splácať hypotéky kvôli výške splátok. Pri dlhodobých fixovaných úrokových sadzbách budú aj mesačné splátky nemenné, táto časť výdavkov ostane viac menej stabilná. Ale dôsledkom nízkych sadzieb, rastu miezd, rastu cien energií, produktov a služieb, bude stúpať domácnostiam práve táto časť bežných výdavkov, ktorá bola doteraz relatívne stabilná.